013 - 536 65 55 info@kzoadvocaten.nl

Zakelijke huur tijdens corona: gewoon doorbetalen of reden tot vermindering?

 

Sectoren als de horeca en de retail hebben hevig geleden onder de corona-maatregelen. Qua omzet was het kommer en kwel (als er al iets binnenkwam), terwijl de kosten veelal gewoon doorliepen. Voor de loonkosten heeft de overheid de NOW-regeling verzonnen. Maar hoe zit het met de huur? Die moest (en moet) gewoon doorbetaald worden, toch!? Nou, dat hangt er vanaf.

Je kunt zeggen dat het ‘huurgenot’ beperkt wordt of zelfs teniet wordt gedaan als je een bedrijfsruimte niet of nauwelijks meer kunt gebruiken voor het exploiteren van een bedrijf. De vraag is echter voor wiens risico dit komt: huurder of verhuurder. Je kunt mijns inziens moeilijk zeggen dat het volledig onder het ondernemersrisico van de huurder valt. De verhuurder is immers veelal net zo goed een ondernemer.

Algemeen: de wet

Dus kijken we naar wat de wet bepaalt.

  • Artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek zegt dat er een “gebrek” is als sprake is van een “staat of eigenschap” waardoor het gehuurde aan de huurder “niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huur mag verwachten (…).”
  • Artikel 7:207 lid 1 BW zegt vervolgens dat de huurder in zo’n situatie huurvermindering mag vragen.

Het uitgangspunt is dus dat de wet het risico bij de verhuurder legt. Betekent dat dat je als huurder dus huurvermindering kunt vragen over de periode dat je vanwege de corona-maatregelen niet of maar beperkt gebruik kon maken van de bedrijfsruimte? Nee, want dat hangt af van wat er in de huurovereenkomst staat.

Per geval: de overeenkomst

In de huurovereenkomst kan namelijk een afwijking staan van artikel 7:204 / 207 BW. Dat mag. Of wellicht blijkt uit de huurovereenkomst sowieso niet helder wat de bestemming is. Met andere woorden: huur je op grond van de overeenkomst zomaar een ruimte, of huur je een ruimte die bestemd is om een café of bijvoorbeeld winkel in uit te baten? Is de huurprijs daar wellicht zelfs op afgestemd (denk aan een hoge prijs voor een café op een a-locatie)?

Dus: het hangt er vanaf

Gelukkig zijn de maatregelen inmiddels behoorlijk verspoeld. Er lopen echter nog legio discussies tussen huurders en verhuurders over wat te doen met de huurachterstand over de voorbije maanden. En ook thans is, met name in de horeca, het ‘huurgenot’ bepaald niet onbeperkt.

De rechtspraak van de voorbije maanden laat een wisselend beeld zien. Dat past ook bij wat ik hiervoor schreef: het zal bij elke situatie met name van het contract afhangen. Zie als voorbeeld deze recente uitspraak (11 juni 2020) van de rechtbank Amsterdam.

De tip voor huurders is daarom: kijk nog eens goed naar de huurovereenkomst (en de manier waarop die tot stand is gekomen) voordat je klakkeloos de huur (na)betaalt. Voor verhuurders geldt natuurlijk het spiegelbeeld plus de tip om in toekomstige contracten wellicht een afwijking op te nemen van de hiervoor beschreven wettelijke regeling.

 

Edwin Aerts

KZO|013 Advocaten, Tilburg

 

Huur tijdens corona

STEL EEN VRAAG AAN EEN ADVOCAAT

advocaat tilburg

Spoorlaan 460
Postbus 9150
5000 HD Tilburg

T 013 - 536 65 55
F 013 - 536 84 20
E info@kzoadvocaten.nl

Social media

Je kunt ons ook volgen op de normale social media kanalen:

echtscheidingsadvocaat

NIEUWSBRIEF

Meld je aan voor onze online nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen.